مراجعة السومة الكرائية على ضوء المستجدات التشريعية

مقدمة :

مما لاشك فيه أن عقد الكراء من العقود التي تساهم في تحقيق تنمية اقتصادية وذلك من خلال توفير دخل سواء للمكري أو لخزينة الدولة، علاوة على تحقيق استقرار اجتماعي خصوصا للشريحة الاجتماعية التي ليست لها القدرة على اقتناء سكن.

وباعتبار عقد الكراء من العقود المنصبة على المنفعة، فإن من أبرز عناصره تتمثل في الوجيبة الكرائية، حيث أن هذه الأخيرة تعتبر ذلك المقابل الذي يلتزم المكتري بدفعه إلى المكري مقابل الانتفاع بالعين المكتراة.

وبالرغم من الاتفاق النهائي في تحديد الوجيبة الكرائية أثناء مرحلة التعاقد، إلا أن ذلك لا يعني ضرورة التمسك بها أبد الدهر، حيث قد تظهر ظروف تستدعي مظهر مراجعتها سواء بالزيادة فيها أو التخفيض منها.

ووعيا من المشرع بأهمية الوجيبة الكرائية على طرفي عقد الكراء، فإنه أولى لمراجعتها أهمية خاصة حيث خصص لها العديد من المقتضيات سواء في ق ل ع، أو في النصوص الخاصة كما هو الشأن في القانون رقم 03.07 المتعلق بكيفية مراجعة أثمان كراء المحلات المعدة للسكنى أو الاستعمال المهني أو التجاري أو الحرفي، هذا القانون ألغى جميع المقتضيات المخالفة له والمتعلقة بمراجعة الوجيبة الكرائية.

غير انه بعد صدور القانون رقم 67.12 المنظم بكراء المحلات المعدة للسكنى والاستعمال المهني، تم إلغاء القانون 07.03 جزئيا وبقي ساري المفعول فقط بالنسبة للمحلات المعدة للاستعمال التجاري والصناعي أو الحرفي.

وقد نظم المشرع في قانون 12.67 المقتضيات المتعلقة بمراجعة الوجيبة الكرائية مكرسا مبدأ الحرية النسبية في مراجعتها بين طرفي العلاقة التعاقدية، وكذلك منح للقضاء سلطة تقديرية في مراجعة الوجيبة الكرائية.

ومن خلال ما سبق يمكن التساؤل، ما هي المستجدات التشريعية المتعلقة بمراجعة الوجيبة الكرائية ؟ وإلى أي حد استطاعت هذه المستجدات في تحقيق التوازن العقدي بين المكري والمكتري ؟

لمعالجة هذا الموضوع سيتم التصميم التالي :

*              المبحث الأول : المرجعة الاتفاقية للوجيبة الكرائية

§       المطلب الأول : ضوابط المراجعة الاتفاقية

§       المطلب الثاني : الأسباب المبررة للمراجعة الاتفاقية

*              المبحث الثاني : المراجعة القضائية للوجيبة الكرائية

§       المطلب الأول : سلطة المحكمة بين التوسيع والتقييد

§       المطلب الثاني : مدة سريان الوجيبة الكرائية الجديدة

المبحث الأول :

المراجعة الاتفاقية للوجيبة الكرائية في 12.67

القاعدة أن مراجعة الوجيبة الكرائية تخضع لإرادة المتعاقدين، إلا أن هذا الاتفاق يخضع لضوابط فرضها المشرع حماية للتوازن العقدي، لهذا جاءت المراجعة مقيدة بشروط.

المطلب الأول : ضوابط المراجعة الاتفاقية

الفقرةالأولى : شرط المدة

المادة 32 اشترطت أنه لا يجوز الاتفاق على رفع الوجيبة الكرائية لمدة تقل عن 3 سنوات منذ تاريخ إبرام العقد أو آخر مراجعة اتفاقية أو قضائية. وأضافت المادة 93 أنه إذا لم يقع أي اتفاق بين المتعاقدين يمكن مراجعتها بعد مرور 3 سنوات مباشرة أو من التاريخ الذي حددته المحكمة لآخر مراجعة.

والملاحظ هنا أن المشرع :

-              قيد حرية الأطراف بحيث لا يمكن أن يتفقوا على رفع الوجيبة الكرائية لمدة تقل عن 3 سنوات.

-              اصبغ عليها صبغة النظام العام حيث منع الاتفاق على مدة تقل عن 3 سنوات، إلا أن هذا المنع محصور في حالة الرفع دون حالة التخفيض لكن لا يمنع الطرفين على الاتفاق لمدة تزيد عن 3 سنوات.

-              شرط المدة تعتبره المحاكم معيار لقبول دعوى المراجعة باعتبارها من القواعد الآمرة.

وتعزيزا لهذا الطرح ذهبت المحكمة الابتدائية بمراكش في أحد أحكامها :

-              إلى أن أجل 3 سنوات يكون غير مستوفي بعد، وبالتالي الدعوى تعتبر سابقة لأوانها ومآلها عدم القبول شكلا.

-              مدة 3 سنوات تبتدئ من تاريخ إبرام العقد، وهذا سهل بالنسبة للعقد الكتابي، إلا أن التساؤل يطرح بخصوص العقود الشفوية وما أكثرها، كما أكد ذلك أستاذنا في مداخلته بمناسبة تكريم عائشة الشرقاوي بقوله على أن ما يقارب 70% من عقود الكراء شفوية.

الفقرة الثانبة : شرط النسبة

إلى جانب شرط المدة أضاف المشرع شرط آخر هو شرط النسبة، إذ نصت المادة 34 "تحدد نسبة الزيادة في الوجيبة الكرائية في 8% بالنسبة لمحلات المعدة للسكنى و10% بالنسبة للمحلات المعدة للاستعمال المهني".

باستثناء حالة واحدة المنصوص عليها في المادة 35، إذ للقاضي سلطة تقديرية دون التقيد بالنسبتين إذا كانت الوجيبة الكرائية لا تتعدى 400درهم، إلا أن نسبة الزيادة يجب ألا تتجاوز نسبة 50%.

وهنا نجد المشرع من خلال هذا الشرط، يسعى لتحقيق التوازن وحماية المكتري الطرف الضعيف في هذه الحالة، لكن بالموازاة مع ذلك لا يجوز حرمان المكري من الاستفادة من ـتأثير التغيرات الاقتصادية على مردودية عقاره المكترى، والمشرع حدد نسبة 8% بالنسبة للمحلات المعدة للسكنى، و10% بالنسبة للمحلات المعدة للاستعمال المهني، دون تبرير ذلك.

إلا أن بعض الباحثين يرون أن المحلات المهنية تدر على مكتريها أرباحا، في حين أن الكراء السكنى يبقى بعيدا عن أي شكل من أشكال المضاربة، والأطراف يمكنهم الاتفاق على تحديد نسب أقل أو المطالبة، بذلك قضائيا.

المطلب الثاني: الأسباب المبررة لمراجعة الوجيبة الكرائية

لابد لكل مطالبة سواء اتفاقية أو قضائية لمراجعة الوجيبة الكرائية من أسباب تبررها. وباستقرائنا للمادة 36 نجد المشرع ذكر بعض الأسباب على سبيل المثال يمكن اعتمادها كأساس للمطالبة بالتخفيض.

وبالرجوع لظهير 25 دجنبر 1980 نجد الفصل 2 ينص على أن "من حق المكتري المطالبة بالمراجعة إذا اعتبر أن وجيبة الكراء أو الوجيبة التي وقعت بها تولية الكراء لا تتناسب بشكل واضح مع المردودية المشروعة لرأسمال الذي يمثل القيمة الحالية للعقار ولرأسمال المستثمر فعليا أو لا تتناسب مع المزايا أو المنافع التي توفرها العقارات المكراة من حيث موضعها وظروف تجهيزها سواء بالنسبة لسكناه أو بالنسبة لمحل ممارسة مهنته ...".

وهذا المقتضى وإن لم ينص عليه مشرع 12.67 بشكل صحيح فلا يوجد ما يمنع المكتري من الاستناد على المادة 36 ودون تحديد ذلك بأي مقتضى زمني، لذلك أو بعد مرور 3 سنوات من إبرام عقد الكراء أو آخر مراجعة قضائية أو اتفاقية، كما أن من حق المكري المطالبة برفع الوجيبة الكرائية.

وهنا تجدر الإشارة على أن العناصر المذكورة والأسس المبررة للمطالبة بالتخفيض، تبقى موضوعية وسندنا في هذا القول عبارة كلما طرأت ظروف أثرت على استعمال الأماكن المكراه للغرض الذي اكتريت من أجله، بحيث تظل صالحة للاستعمال ومن حق المكتري انقاص الوجيبة الكرائية بقدر ما نقص من انتفاع العين المكراة.

بالإضافة كذلك إذا تخلف الوصف الموعود به من طرف المكري الذي تقتضيه العين المكراة خصوصا إذا كان المكتري من أصحاب المهن الحرة، حيث أن العين المكتراة تتوجب توفر بعض الشروط الضرورية لممارسة المهنة.

بالإضافة كذلك إلى حق المكتري المطالبة بالتخفيف الوجيبة الكرائية بسبب عيب في البناء أو القدم وما شابه ذلك، ونفس الشيء يقال للمكري حيث يجوز له طلب رفع الوجيبة الكرائية استنادا على المردودية المشروعة للرأسمال المستثمر فعليا في المحل المكترى. خاصة وأن المشرع نفسه توخى الوصول إلى توازن بين قيمة الانتفاع وقيمة الملكية (مقتطف من قرار محكمة الاستئناف بالرباط) ومن تم فإن الخبير إذا كان موضوع استشارة غالبا ما يوزع أبواب تقرير بين :

-       وصف موقع المحل

-       حالة البناء

-       قيمة الأرض

-       قيمة البناء....

قبل أن يخلص لاقتراح الوجيبة الكراء للمحل موضوع الخبرة.

وبالتالي فالمشرع المغربي من خلال المقتضيات السابقة والمستجدات التشريعية في هذا المجال، حاول أن يقطع الطريق أمام أي غبن أو استغلال غير قانوني لظروف المكتري. لهذه الأسباب منح المشرع للقاضي سلطة تقديرية لمراجعة الوجيبة الكرائية على ضوء المعطيات الاقتصادية والاجتماعية والظروف المحيطة خاصة إذا كان مبلغ الوجيبة الكرائية لا يتعدى 400درهم، وهو ما سنتطرق له في المبحث الموالي.

المبحث الثاني :

المراجعة القضائية

المطلب الأول: سلطة المحكمة بين التوسيع والتضييق

إذا ما قمنا باستقراء للظهائر السابقة لظهير 1980، نلاحظ أن المشرع كان يعطي للقضاء دورا في إعادة التوازن إلى العلاقة الكرائية، بحيث أن القضاء كان يميل إلى ترجيح كفة المكتري كلما تسرب نزاع يتعلق بمراجعة السومة الكرائية وذلك بتأويل النصوص القانونية بشكل يجعلها طبيعية وقابلة لحماية الطرف الضعيف في العقد (المكتري).

وهناك قرار صادر عن محكمة الاستئناف بالرباط بتاريخ 30 أكتوبر 1959 منشور بمجلة المحاكم المغربية جاء فيه : "يشمل مفهوم الظروف الاقتصادية مجموع التطور الاقتصادي ليس بالكيفية التي يترجم بها في الحركة العامة للأسعار، ولكن في تأثير على سوق الأكرية".

كما هناك قرار صادر عن نفس المحكمة منشور بمجلة المحاكم في العدد 885 بتاريخ 6 شتنبر 1941، ص 139 : "حذف ماء الساخن مع التدفئة يشكل في المغرب كما في فرنسا، تخفيض من الرفاهية والراحة. وبذلك يجب ان يؤدي الى تخفيض الكراء  عندما يكون تواجد هذين الامتيازين بالعقار قد أتاحا تقرير كراء مرتفع.

وبهذا كان للقضاء دور اجتماعي وذلك بتأويل النصوص (عند الغموض للطرف الضعيف في العلاقة خصوصا إذا كان مكتريا).

أما بعد صدور ظهير 1980، وبالرجوع إلى بعض القرارات الصادرة في عهد هذا القانون، يمكن الاستنتاج أن القضاء خلال هذه المرحلة كان يقف عند حرفية النص. (قرار صادر عن استئنافية الدار البيضاء) حيث نجد أنها تبرر حكما بأن قانون 99.63 اشترط في فصليه 5 و6 لمراجعة السومة الكرائية. ان تكون هناك تغييرات قد طرأت على خصائص المحل ومميزاته  وان عدم الادلء بما يفيد هذه التغييرات يعرضه لعدم مراجعة السومة الكرائية لعدم القبول²  

ويتضح من هذا القانون ما يفيد ان سلطة المحكمة مقيدة بابراز العناصر المعتمدة في تقدير السومة  الكرائية.

وذلك واضح من الفصل السادس  من ظهير 25 دجنبر 1980 كما نسخه وتعويضه بالمادة الاولى من قانون 63.99.

اما في ظل القانون 07.03 نجد ان المشرع قد حد بشكل كلي من سلطة القضاء وهذا واضح من خلال

النسب التي على اساسها يتم مراجعة الوجيبة الكرائية ، وهو المقتضى الذي تم تكريسه في القانون

الحالي في المادة 34.

هذا ما دفع بعض الباحثين الى القول  بتجاوز  السلطة التشريعية اختصاصاتها والتدخل في سلطة القضاء.

فما يعاب على هذه النسب انها لم تأخذ  بالاختلاف بين جهات المملكة ، بل وحتى بالاختلاف بين الاحياء بنفس الجهة ولا الظروف الاقتصادية العامة، لكن كل هذه المقتضيات تتوارى اذا تعلق الامربنسبة الزيادة  في السومة الكرائية اذا كانت هذه الاخيرة لا تتجاوز 400 درهم شهريا.

فهنا المشرع اعطى سلطة تقديرية للمحاكم  لكنه قيدها في حدود 50 بالمائة, وهذا يطرح استفسار عن المبررات القانونية لهذا التمييز المبني على المعيار القيمي .

واذا ارتكز الامر على معيار قيمي فلماذا لم يعطى الاختصاص لقضاء القرب ، وتجنب اثقال المحاكم الابتدائية بهذه النزاعات ذات القيمة الهزيلة التي هي في غنى عنها.

المطلب الثاني : سريان السومة الكرائية الجديدة

نظم الفصل 7 مدة سريان الوجيبة الكرائية الجديدة، وذلك في ظهير24 دجنبر1980    بحيث كانت تسري:

·         من تاريخ الاتفاق بين الطرفين

·              تاريخ تقديم الطلب إلى القضاء بخصوصها.

بحيث تبقى الوجيبة الكرائية القديمة سارية المفعول إلى غاية تحديد الوجيبة الكرائية الجديدة بحكم نهائي، وفي هذا الفصل بالذات أضاف المشرع فقرة ثالثة إليه وذلك بعدما تجلى له أن هناك تراكم بين كثير من الوجيبة الكرائية القديمة والجديدة، مما يضع الطرفين في نزاع دائما، ذلك لأنه كان لا يكفي استصدار حكم بالمراجعة وإنما زيادة عن هذا يجب استصدار حكم بالتنفيذ.

فأتى بالفقرة الثالثة وألزم المكتري بالأداء بمجرد أن يصبح الحكم نهائي، ومن حق المكتري المطالبة والاحتجاج مباشرة. أما في ظل هذا القانون وبالضبط في فصله 37، فقد حدد بشكل دقيق مدة سريان :

·              إما من تاريخ المطالبة القضائية من تاريخ التوصل بالإنذار من طرف المكتري، لكن بشرط رفع الدعوى داخل 3 أشهر من التوصل بالإنذار.

·              وفي حالة مرور المدة دون رفع الدعوى فإنه يتم العودة إلى تاريخ المطالبة القضائية.

بقي أن نشير إلى بعض الملاحظات :

 الملاحظة الأولى : هي من حسنات هذا القانون أنه وحد المحكمة المختصة هي المحكمة الابتدائية، وهذا عكس ما كان عليه الأجير أنه كان ظهير 1980 المتعلق بتخفيف ثلث الوجيبة الكرائية يعطي الاختصاص لمحاكم الجماعات والمقاطعات، أما قانون 6.79 و6.39 فقد كانوا يعطون الاختصاص للمحكمة الابتدائية بناء على الفصل 180 من ق م م.

الملاحظة الثانية :ان المشرع استثنى الحكم القاضي بمراجعة السومة الكرائية من النفاذ المعجل وذلك لامرين .

الاول :ان المراجعة تحتم على القاضي البث في جوهر القضية .

الثاني :ان المراجعة لاتتوفر على عنصر الاستعجال.

وبذلك فتوجه المشرع في استثناء المراجعة من النفاذ المعجل كان مبررا.

      خاتمة:

من خلال ما سبق يلاحظ ان المشرع حاول التوفيق بين مصلحتين . مصلحة المكتري وذلك بتحديد ضوابط الزيادة في الوجيبة الكرائية حتى لا يبقى تحت رحمة المكري ، وكذلك حاول الحفاظ على مصلحة المكري بالسماح له للمطالبة بالزيادة كلما توفرت الضوابط المحددة من طرف المشرع.

والتدخل التشريعي لتحديد هذه النسب يندرج في اطار سياسة النظام العام الحمائي  الذي اصبح المشرع في القوانين الجديدة وذلك حماية للطرف الضعيف في العقد.